Moet ik registratierechten of btw betalen op de aankoop van mijn woning?

Als particulier word je op zowat elke transactie belast, zo ook op de aankoop van je huis of bouwgrond. In het ene geval moet je registratierechten betalen, in het andere geval btw. Maar hoe zit dit nu precies in elkaar?

Principe: registratierechten

De algemene regel is dat op de verkoop van je bouwgrond of woning registratierechten (= de huidige verkooprechten) verschuldigd zijn. In Vlaanderen bedragen deze registratierechten 10% (of 5% in geval van klein beschrijf), in Brussel zal je 12,5 % registratierechten betalen.

Bij wijze van uitzondering kan op een onroerend goed 21% btw aangerekend worden, namelijk als dit onroerend goed nog als ‘nieuw’ kan worden beschouwd.

Wanneer wordt mijn woning als ‘nieuw’ beschouwd?

Een woning wordt als nieuwbouw beschouwd tot 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikname of eerste inbezitneming. Wanneer de woning bijvoorbeeld voor het eerst in gebruik wordt genomen in maart 2015, dan wordt het tot 31 december 2017 als nieuwbouw beschouwd.

Wordt je woning als ‘nieuw’ beschouwd, dan moet er worden gekeken naar de hoedanigheid van de verkoper. Is de verkoper een professioneel (zgn. beroepsoprichter), dan valt de verkoop sowieso onder het btw-stelsel. Is de verkoper een particulier, dan heeft hij de keuze om te verkopen met verkooprechten of met btw.

Bij de aankoop van een ‘nieuwe’ woning, moet er op de bijhorende grond eveneens 21% btw betaald worden als de drie onderstaande voorwaarden cumulatief vervuld zijn:

• Ten eerste moet het gebouw verkocht worden onder het btw-stelsel;
• Ten tweede moeten zowel de grond als het gebouw door dezelfde persoon worden verkocht;
• Ten derde wordt de grond tegelijk met het gebouw overgedragen.

Zijn deze drie voorwaarden niet tegelijk vervuld, dan zal je btw betalen op de constructie én registratierechten op de waarde van de grond.

Wat moet ik betalen als ik bouwgrond koop?

Wanneer je enkel een niet-bebouwde bouwgrond koopt, dan zal je verkooprechten betalen op de verkoopprijs van die grond. Een niet-bebouwde bouwgrond kan immers nooit als ‘nieuw’ beschouwd worden.

Combinatie van beide is mogelijk!

Tot slot bestaat er een mogelijkheid om registratierechten en btw te combineren. Als je een woning op plan of een sleutel-op-de-deur woning koopt, dan is het mogelijk om registratierechten te betalen op de aankoop van de grond, en btw op de aankoopprijs van het huis. Deze maatregel is enkel mogelijk voor een ‘nog op te richten’ woning waar de wet Breyne van toepassing is. Bij dergelijke aankoop word je onmiddellijk eigenaar van de grond, maar word je pas later eigenaar van de woning.

Koop je daarentegen een woning die reeds in aanbouw is, dan worden grond en woning tegelijk verkocht en zal de verkoop volledig onder het btw-stelsel vallen.

Besluit

Als particulier is het voordeliger om te kopen onder het stelsel van de verkooprechten. In het Vlaams gewest bedragen de registratierechten 10% van de prijs, in sommige gevallen kun je zelfs genieten van een verlaagd tarief en zal je slechts 7% registratierechten betalen. Het btw-tarief daarentegen bedraagt steeds 21%.

Hou er in je zoektocht naar een een woning dus steeds rekening mee dat er naast de aankoopprijs nog een aantal extra kosten aan de aankoop verbonden zijn.

Bron: Vastgoedinformatie - Dewaele